지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)란?

 

 

지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)는 주택 구매 시, 금융기관이나 정부 등이 주택의 일부 지분을 보유하는 대신 주택 구매자(차입자)의 초기 부담을 줄여주는 형태의 대출 방식입니다.

즉, 구매자가 전액을 대출받아 집을 사는 것이 아니라, 일부를 투자자(정부 또는 금융기관)가 부담하고, 이후 집값 상승 또는 매도 시 이익을 공유하는 구조입니다.

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1. 지분형 모기지의 기본 개념

공동 투자 개념: 구매자와 투자자(정부, 금융기관)가 공동으로 주택을 구매
구매자 부담 경감: 초기 대출 부담을 낮출 수 있음
이익 공유: 주택 가격 상승 시 투자자는 지분 비율에 따라 수익을 얻음
주택 시장 안정화 목적: 정부가 참여하는 경우, 무주택자의 주택 구매를 지원하기 위한 정책적 도구로 사용

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2. 지분형 모기지의 구조

일반적인 지분형 모기지 방식

1. 구매자가 주택을 구매하며 일정 비율의 자금을 부담
2. 정부 또는 금융기관이 나머지 자금을 투자하여 지분을 가짐
3. 시간이 지나 주택 가격이 상승하면, 매도 또는 지분 매입 시 상승분을 투자자와 공유

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3. 지분형 모기지의 장점과 단점

장점

🔹 초기 부담 경감: 대출금이 줄어들어 매월 상환 부담이 낮아짐
🔹 LTV(주택담보대출비율) 개선: 전통적인 대출보다 낮은 이자 부담 가능
🔹 주택 접근성 증가: 신혼부부, 청년층 등 주택 구매가 어려운 계층에 유리

단점

🔸 주택 가격 상승 시 수익 공유: 매도 시 차익을 투자자와 나누어야 함
🔸 지분 매입 필요: 일정 기간 후 투자자의 지분을 매입해야 할 수도 있음
🔸 소유권 제약 가능: 일부 프로그램에서는 임대나 매도 시 제한이 있을 수 있음

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4. 지분형 모기지의 예시

대한민국의 공공 지분형 모기지

• 정부가 일정 비율을 지원하고, 매도 시 지분 비율에 따라 수익을 공유하는 방식
• 신혼부부, 청년층 등 사회적 배려 계층을 위한 주거 지원책으로 활용

캐나다의 First-Time Home Buyer Incentive

• 캐나다 정부가 5~10%의 지분을 투자하여 주택 구매를 지원
• 이후 주택을 매도할 때, 정부가 투자한 비율만큼의 가치 상승분을 가져감

영국의 Help to Buy Equity Loan

• 정부가 최대 20%까지 지분을 투자하고, 5년간 무이자로 지원

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5. 지분형 모기지 vs. 전통적 모기지 비교

대출 구조	금융기관·정부가 지분 투자	개인이 은행에서 대출받아 전액 부담
초기 부담	낮음 (대출금 감소)	높음 (대출금 전액 부담)
이자 부담	상대적으로 낮음	상대적으로 높음
주택 가격 상승 시	투자자와 이익 공유	본인 100% 수익
소유권	공동 지분 방식	100% 개인 소유

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지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)는 주택 구매 시 정부나 금융기관이 일부 지분을 보유하여 구매자의 초기 부담을 낮추는 대출 방식입니다. 하지만 주택 가격 상승 시 이익을 공유해야 하는 단점도 있으므로, 개인의 재정 상황과 주택 시장 전망을 고려하여 신중하게 선택해야 합니다.